Die Höhe der Renovierungskosten hängt stark davon ab, inwieweit man willens und in der Lage ist. die eigene Arbeitskraft zu investieren und Geld üben«legend für das Material auszugeben. Ob eine mögliche Vermietung zu einer günstigen Rendite verhilft, hängt von vielen Umstän den ab. Zusätzliche gastronomische Betriebe oder gar »Spielhallen«, die bekanntlich die meiste Miete bringen, wollen wir in dem Viertel nicht mehr, und glücklicherweise wird dem auch der kommende Bebauungsplan und die bereits vorhandene Veränderungssperre (siehe Altstadtbläddla Nr. 15) einen Riegel vorschieben. Ob nun Eigen- oder Fremdrenovierung, ob »idealistische« oder Renditeüberlegungen zutreffen mögen: mit den fol genden besonderen Umständen wird jeder Erwerber rech nen müssen.
Da ist zu allererst und immer wieder der »Denkmalschutz«, vor dem die Augen zu verschließen völlig zwecklos wäre. Die nicht unerheblichen zusätzlichen Beschränkungen der »Baufreiheit« werden den Erwerber von Anfang an begleiten, um nicht zu sagen: verfolgenl Davon ist nicht etwa nur die Fassade betroffen. Auch Baumaßnahmen, die sich im Inneren abspielen, werden denkmalschüt zerischen Beschränkungen unterworfen sein. Denkmal schutz bedeutet, daß die Renovierung teuerer wird, daß sie langwieriger ist und mancher Umgestaltungs- und Modernisierungswunsch nicht realisierbar sein wird. Zuschüsse, wenn überhaupt erhältlich, werden nur einen kleinen Teil der Mehrkosten abdecken. Da bringt es auch nichts, wenn man darauf hinweist, daß es bisher ja auch ging und etwa vier verschiedene Fenstertypen einträchtig am Haus vertreten sind, oder daß gleich in der Nachbar schaft erhebliche denkmalwidrige Sünden begangen wor den sind. In der Vergangenheit war man da nun einmal großzügiger. Will man nicht Baueinstellung oder/und Bußgeld riskieren, so empfiehlt es sich, von Anfang mit dem Bauamt als sogenannter »Unterer Denkmalschutz behörde« Fühlung aufzu nehmen. Übrigens: Die Bürger vereinigung bemüht sich nach besten Kräften, die Häuslesrenovieret zu unterstützen, wenn der Eindruck besteht, daß der Denkmalschutz seine Forderungen überzieht. Bei alledem sollte aber nicht vergessen werden, daß Denk malschutz notwendig ist und daß eine denkmalgerechte Renovierung den Erwerber am Ende mehr befriedigen wird, als irgendeine falsch verstandene Modernisierung um jeden Preis.
Um zu wissen, was auf ihn zu kommt, wird der künftige Erwerber sein »Traumobjekt« sicher genau unter die Lupe nehmen. Gehen wir einmal davon aus, daß er dabei von unten her anfängt. Er wird dann in den meisten Fällen feststeIlen müssen, daß das Haus nur zum Teil unterkellert ist. Das ist zwar nicht so tragisch, bringt aber Probleme der Wärmedämmung und der Feuchtigkeitsisolierung mit sich. Und natürlich fehlt Platz, denn der heutige Keller dient ja nicht mehr zur Lagerung von ein paar Zentnern Kartoffeln oder Kohlen. Er soll die Heizung aufnehmen. Auch nicht so schlimm, wird sich unser Informant dann sagen, es gibt ja diese praktischen Nachtstrom-Speicher öfen! Richtig, doch kann diese eigentlich unproblemati sche Heizungsart im Einzelfall daran scheitern, daß das öffentliche Netz im Einzugsbereich bereits überlastet und eine entsprechende Leistungsabgabe - derzeit zumindest - nicht möglich ist (sieht man einmal von den mit Sicher heit zu schwachen, aber wenigstens austauschbaren Hausleitungen ab). Bleibt also vielleicht noch die Gas heizung. Das Netz ist auch in der Altstadt vorhanden; nur sollte man sich beim Schornsteinfeger erkundigen, ab auch der Kamin ausreicht. Bei der Gasheizung läßt sich meist eine Etagenheizung raumsparend realisieren. Total veraltet wird immer die Installation der jeweiligen Versorgungsleitungen sein. Das gilt in erster Linie für die Elektrik-, vielfach aber auch für die Wasserleitungen. Fast immer fehlt auch der Anschluß an die Kanalisation. Piumpsklo oder zumindest die Dull’n (Klärgrube) sind auch heute noch »in«. Renovierungsbedürftig und letztlich auswechslungsbe dürftig sind immer die Fenster (siehe Denkmalschutz!). Und auch ein Blick in den Dachstuhl darf sich der Interes sent nicht entgehen lassen.
Vorausgesetzt, daß all dies nicht davon abhält, sich voll mit einem Denkmalsbau zu engagieren, gibt es oft noch ein menschliches Problem: Die Wohnungen sind fast immer vermietet! Ohne hier auf das komplizierte Miet recht eingehen zu wollen, sei doch soviel angedeutet, daß weder der Eigentumswechsel, noch die Renovierungs arbeiten Kündigungsgründe darstellen. Auch lassen sich Mieten nach einer Renovierung nicht so ohne weiteres erhöhen (siehe Rendite).
Geht der Mieter nicht freiwillig, so kann man die Reno vierungsarbeiten zwar auch durchführen, während das Haus bewohnt ist. Dadurch entstehende Belästigungen muß der Mieter hinnehmen, allerdings nur im zumutbaren Ausmaß; die Arbeiten gehen dann natürlich auch nicht so zügig voran, wie es bei einem unbewohnten Gebäude möglich wäre. Sonst bleibt keine andere Möglichkeit, als dem Mieter kurzfristig eine Ersatzwohnung anzubieten; das Problem ist dann besonders leicht zu lösen, wenn man diese Wohnung im erworbenen und renovierenden Ge bäude selbst anbieten und die Mieter umsetzen kann. Jedenfalls ist das ein Bereich, für den Ärger fast immer vorprogrammiert ist. Kehren wir noch einmal zu den finanziellen Überlegungen zurück, dann spielt nicht zuletzt das Finanzamt eine Rolle, auf das man im Wege der Abschreibung einen Teil der Kosten abzuwälzen pflegt. Auch hier kann vorherige Information Enttäuschungen vermeiden helfen. Bei einem stark renovierungsbedürftigem Gebäude können nämlich die Aufwendungen regelmäßig nicht sofort abgeschrieben werden, sondern müssen verteilt werden. Das Bayerische Staatsministerium der Finanzen gibt dazu eine Broschüre heraus, die bei den Finanzämtern und auch in der Ge schäftsstelle der Bürgervereinigung erhältlich ist. Auch darf die Grundwerwerbsteuer nicht vergessen werden. Sie beträgt zwar »nur« noch 2 Prozent. Befreiungen gibt es aber auch bei denkmalgeschützten Gebäuden seit 1983 nicht mehr. Übrigens: Unter ganz bestimmten Voraussetzungen gibt auch die Bürgervereinigung renovierungswilligen Mit bürgern (nicht nur Hauskäufern) einen kleinen Zuschuß zum großen Vorhaben, oder einzelne Mitglieder legen selbst Hand an, wenn es gilt, dem alten Gemäuer wieder neuen Glanz zu verleihen. Etwas steht aber immer fest: wir drücken alle den Mutigen, die das Abenteuer wagen wollen, sämtliche vorhandenen Daumen - die ja bei handwerklicher Betätigung gelegent lich im Wege sein sollen. Ro Schuppen steht zum Verkauf Unsere Projekte kosten Geld, totes Kapital können wir uns also nicht leisten! Wer sich also als Käufer für den Schuppen am Waagplatz interessiert, möge sich umge hend an den Vorstand wenden. Die etwa beabsichtigte Nutzung darf den Zielen der Bürgervereinigung nicht entgegenlaufen.
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